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É aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município.

Constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016.

É ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, conversível em aquisição de direito real de propriedade.

Instituto jurídico, previsto na Lei nº 13.465/17 e regulamentado pelo Decreto-lei nº 271/67, destinado a concessão de terreno público a particular, de forma remunerada ou gratuita, por tempo certo ou determinado, como direito real resolúvel, para fins específicos de regularização fundiária de interesse social, urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse social em áreas urbanas.

Instituto jurídico, com previsão na Lei nº 13.465/17, que alterou a Medida Provisória nº 2.220/01 que o regulamenta, sendo destinado à concessão de área pública ao ocupante que, até 22 de dezembro de 2016, possuir como seu, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, até duzentos e cinquenta metros quadrados, em área com características e finalidade urbanas, e que o utilize para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural.

Os bens públicos ocupados antes de 22/12/16, por população classificada como Reurb-E, ou nas hipóteses de Reurb-S, onde beneficiário não atende os requisitos da legitimação fundiária, poderá o Poder Público titular de domínio aliená-los onerosamente, pelo preço de mercado, excluídas as benfeitorias. Será necessária lei do titular de domínio para regulamentar o processo de alienação.

Núcleo urbano informal consolidado ocupado por população predominantemente de baixa renda.

Núcleo urbano informal consolidado que não se enquadre na classificação de Reurb-S, e os que sejam constituídos de ocupações de fins comerciais.
 
Renda mensal familiar de até cinco salários mínimos vigentes no país.
 
É o meio pelo qual se desenvolvem os atos da regularização fundiária urbana. É constituído de requerimento, decisão instaurando a regularização, notificações, projeto de regularização fundiária urbana, decisão final aprovando a regularização, certidão de regularização fundiária e registro no cartório de imóveis. Não há prazo para conclusão do procedimento.
O requerimento de instauração da Reurb justificará ser um núcleo urbano informal consolidado e poderá ser apresentado: a) pela União, Estados, Distrito Federal e Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta; b) pelos beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana; c) pelos proprietários, loteadores ou incorporadores; d) pela Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes ou e) pelo Ministério Público.
Constitui uma das etapas da regularização fundiária urbana, destinada ao proprietário, responsável pela implantação do núcleo informal, confinantes, terceiros eventualmente interessados. A Notificação deverá ser feita via postal, com aviso de recebimento e será garantido o prazo de 30 dias para manifestação do notificado.
É o documento expedido pelo Município ao final do procedimento da Reurb, e seu registro será requerido diretamente ao oficial do cartório de imóveis que abrirá matrícula para cada uma das unidades imobiliárias regularizadas.
Constitui um conjunto de documentos obrigatórios para a Reurb, com o detalhamento do perímetro da gleba, memoriais descritivos dos lotes particulares e áreas públicas, estudo da situação ambiental, urbanística, jurídica e das desconformidades, bem como as propostas de solução e meios de adequação, cronograma da infraestrutura essencial, os termos de compromisso pela sua execução, e eventuais estudos técnicos ambientais e estudos de áreas de risco.
 
A regularização fundiária urbana será instaurada por decisão da autoridade competente no prazo de 180 dias contados da data de protocolo do requerimento. A decisão de instauração classificará a modalidade de regularização, o interesse público, se existe demanda judicial com decisão impedindo a regularização e, principalmente, se é um “núcleo urbano informal consolidado”.
Deverá ser elaborado para o núcleo urbano informal consolidado inserido em Área de Preservação – APP, Unidade de Conservação de Uso Sustentável ou Área de Proteção de Mananciais – APM, com o conteúdo estabelecido nos artigos 64 e 65, do Código Florestal (Lei nº 12.651/12). Será parte integrante do projeto de regularização fundiária.
 
 
Na decisão final que aprova a Reurb, a aprovação ambiental realizada pelo Município corresponde à aprovação do “estudo técnico ambiental”, que somente é exigido para Área de Preservação – APP, Unidade de Conservação de Uso Sustentável ou Área de Proteção de Mananciais – APM.
 
 
 
 
Documento expedido pelo Município ao final do procedimento da Reurb, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo a sua execução e, no caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram conferido.
 
Deve apresentar equipamentos de sistema de abastecimento de água potável, coletivo ou individual; sistema de coleta e tratamento do esgotamento sanitário, coletivo ou individual, rede de energia elétrica domiciliar, soluções de drenagem, quando necessário e outros equipamentos a serem definidos pelos Municípios em função das necessidades locais e características regionais.
 
São os equipamentos públicos destinados a educação, cultura, saúde, lazer e similares.
 
 
Na Reurb-S (interesse social) a responsabilidade é do Município, que poderá ser compartilhada com a União ou o Estado se os terrenos forem desses entes federativos e forem esles os responsáveis pela instalação do núcleo. Na Reurb-E (interesse específico) de terreno particular o custeio do projeto e a execução da infraestrutura é pelos beneficiários e na Reurb-E (interesse específico) de terreno público o Poder Público cobra dos beneficiários as despesas pela pelo custeio do projeto e execução da infraestrutura.
 
 
 
 
A execução da infraestrutura essencial e dos equipamentos comunitários deve observar o cronograma físico de execução das obras e serviços, que é parte integrante do projeto de regularização fundiária urbana.
É obrigatório na formalização da responsabilidade pelo custeio do projeto de regularização e pela execução das obras de infraestrutura, na Reurb-E, o una Reurb-S quando a área for de domínio da União ou do Estado. Deverá ser assinado por duas testemunhas para constituir título executivo extrajudicial. É parte integrante do projeto de regularização fundiária.
Serão isentos de custas e emolumentos no Cartório de Registro de Imóveis os atos relativos a Reurb-S (interesse social).
É uma denominação que tem origem na Lei nº 601, de 1.850, onde a “União” retomava os bens cedidos aos donatários, sem título ou sem posse útil, decorrentes das antigas “capitanias hereditárias”. As terras devolutas são consideradas como áreas públicas por Maria Sylvia Zanella Di Pietro, Diogenes Gasparini e Celso Antonio Bandeira de Mello, mas há diversos julgados, em ação de usucapião, que entendem que a ausência de registro do imóvel no cartório não presume que ele seja público, pois a terra devoluta somente assim será considerada se houver decisão no processo administrativo ou judicial discriminatório de terra devoluta, se estiver registrado no cartório de imóveis ou se o Poder Público possuir um título provando ser o proprietário do imóvel.
Serão regularizadas as ocupações que incidam sobre áreas objeto de demanda judicial que versem sobre direitos reais de garantia ou constrições judiciais, bloqueios e indisponibilidades, ressalvada a hipótese de decisão judicial específica que impeça a análise, aprovação e registro do projeto de regularização fundiária urbana.
Procedimento destinado a identificar os imóveis públicos e privados abrangidos pelo núcleo urbano informal e a obter a anuência dos respectivos titulares de direitos inscritos na matrícula dos imóveis ocupados, culminando com averbação na matrícula destes imóveis da viabilidade da regularização fundiária, a ser promovida a critério do Município.
São os que pertencem as pessoas jurídicas de Direito Público, e são classificados como de “uso comum do povo”, “uso especial” ou “dominical”, e somente os bens “dominicais” podem ser alienados. Os bens “de uso comum do povo” e de “uso especial” somente podem ser alienados se forem “desafetados”, isto é, mudando sua classificação de “uso comum do povo” ou de “uso especial” para “dominical”. Sendo uma regularização fundiária urbana, a desafetação está dispensada.
Esta lei não é aplicável na regularização fundiária urbana, conforme o artigo 70, da Lei nº 13.465/17, exceto quanto ao disposto nos artigos 37, 38, 39, no caput e nos §§ 1º, 2º, 3º e 4º do artigo 40 e nos artigos 41, 42, 44, 47, 48, 49, 50, 51 e 52, da Lei nº 6.766/79.
Para fins da Reurb, ficam dispensadas a desafetação e as exigências previstas no inciso I do caput do artigo 17 da Lei nº 8.666/93.
As unidades não edificadas que tenham sido comercializadas a qualquer título terão as suas matrículas abertas em nome do adquirente.
As unidades desocupadas e não comercializadas alcançadas pela Reurb terão as suas matrículas abertas em nome do titular originário do domínio da área.
É vedada a aprovação de projeto de loteamento e desmembramento em áreas de risco definidas como não edificáveis, no plano diretor ou em legislação dele derivada. Para que seja aprovada a Reurb de núcleos urbanos informais, ou de parcela deles, situados em áreas de riscos geotécnicos, de inundações ou de outros riscos especificados em lei, estudos técnicos deverão ser realizados, a fim de examinar a possibilidade de eliminação, de correção ou de administração de riscos na parcela por eles afetada.
O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
Os imóveis urbanos privados abandonados cujos proprietários não possuam a intenção de conservá-los em seu patrimônio ficam sujeitos à arrecadação pelo Município ou pelo Distrito Federal na condição de bem vago. O abandono será presumido quando o proprietário, cessados os atos de posse sobre o imóvel, não adimplir os ônus fiscais instituídos sobre a propriedade predial e territorial urbana, por cinco anos.
 
As glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979, que não possuírem registro, poderão ter a sua situação jurídica regularizada mediante o registro do parcelamento, desde que esteja implantado e integrado à cidade, dispensada a apresentação do projeto de regularização fundiária, de estudo técnico ambiental, de CRF ou de quaisquer outras manifestações, aprovações, licenças ou alvarás emitidos pelos órgãos públicos.
O Poder Público municipal ou distrital notificará os titulares de domínio ou os responsáveis pelos núcleos urbanos informais consolidados, Reurb-E (interesse específico), existentes na data de publicação do Decreto nº 9.310/18, para que, no prazo de noventa dias, protocolem o pedido da Reurb-E acompanhado da documentação e dos projetos necessários, visando à sua análise e sua aprovação. Não atendida a notificação, o órgão municipal ou distrital responsável poderá tomar as providências para promoção da Reurb-E, nos termos da Lei nº 13.465/17.

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